不動産を売った時の税金

譲渡税（譲渡所得税）

税率

• 不動産の所有期間が5年超の場合は、課税譲渡所得金額の20％（所得税15％＋住民税5％）
• 所有期間が5年以下の短期所有の場合は、課税譲渡所得金額の39％（所得税30％＋住民税9％）
• マイホームの譲渡の場合は10年超の所有期間で、課税所得6000万円以下の部分に14％（所得税10％＋住民税4％）
• 課税所得6000万円以上の部分に対し20％（所得税15％＋住民税5％）
• いずれもマイホームの譲渡の場合には3000万円の特別控除後の課税所得に対して賦課されます。

特別控除

土地建物を売ったときの譲渡所得の金額の計算上、特例として特別控除が受けられる場合があります。譲渡の種類とその特別控除額は、次のとおりです。

• 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
• マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
• 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
• 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
• 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例
• ※特別控除額は、その年の譲渡益の全体を通じて、合計5,000万円が限度となります。

３千万円控除条件

• 譲渡するときまで、そのマイホームに住んでいること
• 転勤で本人が住んでいない場合には、配偶者が住んでいて、戻り次第の同居が認められるとき。
• 過去に住んでいたマイホームで、住まなくなってから3年を経過する日の属する12月31日までの譲渡であるとき。
• 敷地だけの場合は、建物を取り壊してから1年以内の譲渡であること。
• 前年、前々年に3000万円控除や買換え特例の適用を受けていないこと。
• 買換えの場合、この特例を適用すると住宅ローン控除の適用は受けられません。

※次のような特別な関係にある人に売った時には、3000万円特別控除は適用されません。

• 配偶者、親子、祖父母、孫、内縁の夫や妻
• 生計を一にしている親族
• 本人や親族が経営する同族会社
• 売買後に同居する親族

建物の減価償却

建物は年月とともに老朽化し価値が下がりますので、取得費から経過年数分の減価償却をする必要があります。

償却方法　：　建物の構造に応じた法定耐用年数の１．５倍の定額法・償却率で計算します。以下はマイホームの定額法による償却率です。

• 木造・・・耐用年数33年 償却率0.031
• 鉄骨造・・・①耐用年数28年　償却率0.036 ②耐用年数40年　償却率0.025 ③耐用年数51年　償却率0.020
• コンクリート造・・・耐用年数70年　償却率0.015

計算式　：　取得費－｛（取得費－取得費×10％）×償却率×経過年数｝＝譲渡所得計算上の取得費

確定申告

特別控除の適用を受けるためには、翌年の3月15日までに確定申告をする事が必要です。

印紙税

納税方法

印紙税は、土地や建物を購入する時の売買契約書を作成した時にかかります。税額は作成した文書に記載された金額によって定められており、収入印紙を契約書に貼付して押印をすることにより納税します。※ここでは不動産の売買契約にかかる印紙税額を記載しますが、他にもローンの金銭消費貸借契約書や建築工事請負契約書についてもそれぞれ定められた税額がございます。都度ご確認ください。

税額

不動産の売買契約書に記載された金額

• 10万円未満：非課税
• 10万円を超え　50万円以下のもの：200円
• 50万円を超え 100万円以下のもの：500円
• 100万円を超え 500万円以下のもの：1000円
• 500万円を超え１千万円以下のもの：5000円
• １千万円を超え５千万円以下のもの：1万円
• ５千万円を超え　１億円以下のもの：3万円
• １億円を超え　５億円以下のもの： 6万円
• ５億円を超え　10億円以下のもの：16万円
• 10億円を超え　50億円以下のもの：32万円
• 50億円を超えるもの：48万円
• 記載金額がないもの：200円

印紙を貼り忘れたら

印紙を貼らなかった時は、過怠税を含め必要な印紙税額の3倍を収めなければなりません。また、印紙を貼ったが押印をしなかった場合にも、適正な印紙税額と同額の過怠税がかかります。なお、印紙が貼ってなくても、契約書の効力には何ら変わりがありません。