辰己商事 株式会社

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KNOWLEDGE
不動産の知識
税金やローン等、不動産取引で知っておきたい知識をまとめました

住宅ローンの選び方

住宅購入の適正な予算の考え方

購入物件予算の適正額とは、預貯金から頭金と諸費用にあてられる金額に、親からの援助を受けることができれば、その金額と無理なく返済できる借入金額を加算した金額となります。 頭金をより多く準備できれば、購入額を低く抑えることができますし、（返済に無理のない範囲で）購入物件の選択の幅も広がるでしょう。しかし、預貯金をすべて頭金にあてるわけにはいきません。購入時及び購入後には税金や手数料などの諸費用がかかります。病気やケガ、出産や子供の進学のための費用も残しておく必要があります。

目安として

を考えておく必要があります。

また、購入時に親からの資金援助として贈与や借入れが受けられる場合は、購入予算に組み込むことができ、余裕が生まれます。

方法としては

  1. 贈与 住宅取得資金としての贈与を受ける。
  2. 借入れ 一定の条件の下、借入金を受ける。 （金銭消費貸借契約書あるいは借用書を作成し、預貯金口座間で返済実績を残すなどしてない場合、贈与とみなされる場合があります。 ）
  3. 共有登記 親からの資金を親の持ち分として共有登記する。 （融資申込先によっては、共有する方が申込本人と融資住宅に同居する方であることや共有する方の共有持ち分に抵当権を設定するなどの場合がありますのでご確認ください。）

最後に借入可能金額の考え方として、金融機関の判断する借入可能金額まで借り入れるのではなく、無理なく返済できる借入金額を借り入れることが重要です。 無理なく返済できる借入金額とは、年収、家族構成、ライフスタイルにより家計消費が異なることを考慮して算出した金額です。

住宅ローンの金利を選択する

融資のタイプ 簡易説明 メリット デメリット
固定金利型 借入申込時又は契約時に全返済期間の適用金利が決まるタイプ。全返済期間の適用金利が一定のものと、返済途中で金利が変わる(例:当初10年間と11年目以降)2段階の金利のものがある。 全期間の返済額を確定できるので、長期にわたるライフプランがたてやすい。低金利時に借りると全期間にわたって低金利のメリットを享受できる。 高金利時に借りると、将来にわたり高金利の返済額が確定してしまう。
変動金利側 市場金利の変動に伴い、返済途中でも定期的に金利が変動するタイプ。原則として半年に1度、短期プライムレートの変動に応じて適用金利が変わる。また、5年毎に返済額の見直しが行われる場合がある。 借入時の金利は一般的に固定金利型より低い。一般的に金利低下局面では、返済額が減少する。 借入れ時に将来の返済額が確定できず不安が残る。一般的に金利上昇した場合、返済額が増加する。金利が一定以上に上昇した場合、「未払利息」が発生する恐れがある。
固定期間選択型 「当初５年間は金利○○％」といったように、返済期間中の一定期間は金利が固定されるタイプ。固定金利期間終了後は、終了時点の変動金利型又は、再選択した固定金利型（期間選択型を含む。）となる。 一定期間の返済額だけ確定できる。 固定金利期間終了後の返済額が確定せず不安が残る。もし固定金利期間終了後金利が上昇した場合返済額が増加する。

住宅ローンの会社を選択する

銀行等のローン 銀行・信用金庫・信用組合・労働金庫等のローンで、借入条件はそれぞれの金融機関できめられており、商品性も多様化している。
ＪＡのローン ＪＡの組合員向けのローン。農家以外でも組合費を納めて準組合員になれれば利用できる場合がある。
生保のローン 生命保険の加入者を対象としたローン。
ノンバンクローン 住宅ローン専門会社・信販会社・クレジット会社などのローン。最近は、ハウスメーカーなどがモーゲージ・バンカーを設立し、長期固定金利型のローンを提供している。
フラット35 住宅金融支援機構による住宅ローン債権の証券化の仕組みを利用した長期固定金利型のローン。金利は金融機関によって異なる。融資額は物件価格の９０％まで、最高８０００万円の融資が組める。但し、住宅の質を確保するため住宅金融支援機構が定めた技術基準をクリアする必要がある。保証料は不要。また、繰上返済時の手数料も無料。
財形住宅融資 財形貯蓄を１年以上継続し、貯蓄残高５０万円以上ある方を対象とした融資。（財形貯蓄残高の10倍の額で最高　４,０００万円までの融資）

住宅ローンの返済方法を選択する

返済方法の種類 返済方法 その他
元利均等返済 毎回の返済額（元金＋利息）が一定となる方法。返済額が一定なので長期にわたるライフプランがたてやすい。 元金均等返済と比較すると融資（借入金）残高の減り方が遅く利息が嵩み、総支払額は多くなる。
元金均等返済 毎回返済する元金が一定で、残元金に対する利息を上乗せして支払う返済方法。 毎回の返済額（元金＋利息）は、返済が進むにつれて少なくなっていく。 元利均等返済と比較すると、融資（借入金）残高はより早く減少し、総支払額は少なくて済む。 元金均等返済よりも当初の返済額が多いため、必要月収が高くなり融資額が少なくなってしまう場合もある。※ 一部金融機関では取扱不可
＋ボーナス併用返済 毎月のみ支払っていく方法或いは毎月に加えてボーナス時に多く返済していく方法を選択する。 返済額を計算するときは、融資額全体を毎月返済分とボーナス返済分に分けてそれぞれ計算する。 「ボーナス併用返済」の場合のボーナス部分は、フラット３５や住宅金融支援機構財形融資の場合は融資額全体の４０％以内。 融資額全体の５０％以内となっているケースが多い。
一部繰上返済 ローン残高の一部を約定日前に返済することによって返済期間を短くしたり、 その後の毎回の返済額を減らしたりすることをいい、支払利息を軽減できる効果がある。 「期間短縮型 ※1 」と「返済額軽減型 ※2 」がある。※1「期間短縮型」は、返済期間を短くする方法。※2「返済額軽減型」は、返済期間を変えずにその後の返済額を減らす方法。 返済期間を短縮する「期間短縮型」と返済期間を変えずに毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」があるが、同じ金額を繰上返済する場合、 「期間短縮型」の方が利息軽減効果は高い。しかし、「期間短縮型」では、現在返済中の返済額そのものは少なくならない。 家計の支出増加や収入減少、金利上昇による返済額のアップにより毎回の返済が厳しくなったときは、返済額を軽くする「返済額軽減型」を選ぶのがよい。 繰上返済手数料が必要となる場合がある。手数料の金額は、金融機関やローンタイプ・繰り上げ返済の方法によって異なるが、 １回あたり数千円から３万円程度（無料の場合もある）。将来繰上返済を頻繁に行う予定なら繰上返済手数料についても考慮が必要。